马黎:基于公平的考量:不动产善意取得的实践分析与制度完善

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  除个别国家或地区如瑞士的立法外,在传统的民法理论及绝大多数立法例中,善意取得仅适用于动产。[1]我国《物权法》第106条第1款明确规定了善意取得适用于不动产,即:“无处分权人将不动产原应动产转让给受但是你的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情況的,受但是你取得该不动产原应动产的所有权:(一)受但是你受让该不动产原应动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产原应动产依照法律规定应当登记的原应登记,不需用登记的原应交付给受但是你。”其条文规定简洁、原则而抽象,却中有 着亲们儿充裕的价值追求,面对着纷繁的利益纷争,调整着物的静的安全与动的安全的激烈冲突,而传统的民法理论却对不动产的善意取得那么 准备,原应因动产和不动产巨大的差异从传统的动产善意取得理论中严重不足以借鉴到解决不动产善意取得间题图片的方案,[2]以至于实践中出現什么都有困扰法官的实际间题图片,如不动产善意取得的适用客体算不算 包括国有不动产、赃物或盗窃物等,以及作为该制度控制阀的“善意”怎样才能认定,不动产真权利人的利益算不算 就被当作对第三人善意保护的当然代价而详细放弃等等。哪几种间题图片的解决及相应的制度完善需用对所涉主体的多方利益进行平衡,需用考察“当时人原应具有的利益情況算不算 具有民事合法性,即算不算 与民法所崇奉的基本价值取向相吻合”。[3]理性途径应该是通过对制度身前价值中有 的追寻和对多元价值的当时衡量,在公正的价值取向引导下进行冲突解决方案的选用和利益分配纷争的决策。

  一、不动产善意取得制度的价值支撑

  私法是身份平等的“人”们在社会中生活的法,它所追求的价值取决于亲们儿你还会 哪几种样的生活以及选用哪几种样的手段实现但是的生活,亲们儿众多的希望和追求寄予在法律中就体现为不同的价值目标。物权法是以规范物权秩序,保护亲们儿财产,不利于社会经济发展为目的,其价值取向上以秩序、下行强度 为主,以自由为辅。不动产善意取得制度承载了物权法的价值,其中有 了秩序、下行强度 、自由和公平的价值追求。

  价值之一:信赖保护和秩序价值

  众多讨论善意取得制度的论文一般都认为《物权法》第106条所规定的善意取得制度是以维护善意第三人利益和社会公共利益,保护交易安全,稳定社会经济秩序为目的。“我国《物权法》第106条确立了善意取得制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。”[4]“善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。”[5]维护交易安全的身前实际上是对人与人之间信赖的保护,交易安详细总要亲们儿所追求的交易的秩序价值在法律上的反映。人与人之间一定程度的信赖是亲们儿交易的基础,是现代社会维系和发展的基础条件,没能想象在人人自危处处怀疑的群体中交易是怎样才能原应的。传统的农业社会因交通等物质条件限制而主但是但是熟人社会,亲们儿的交往主但是在熟人之间进行,信赖保护详细总要那么 迫切。历经工业社会进入现代信息社会后,亲们儿之间的经济交往主要在陌生人之间进行,随着社会发展及交往的频繁,信赖在社会中的作用那么 凸显,信赖作为秩序的基础元素成怎样才能会的基础性利益,信赖保护也成为秩序维护的基础力量在亲们儿的制度创设中受到重点关注,不动产善意取得制度以对信赖的保护体现着社会对秩序价值的维护。

  价值之二:下行强度 价值

  交易是社会最基本的交往形式,对当时个人所有所有社会具有不可或缺性。那么 交易,当时人原应无法获得其所需用的物质资料和精神食粮,而交易对社会地处和发展的意义更胜于其对当时人的意义。即使亲们儿交易方面的相互信赖很低,但是地处交易安全的法律缺漏,也只有抑制交易,而不原应杜绝交易,亲们儿原应花费更多的精力和较高的成本从事交易。不动产善意取得制度对受但是你的善意信赖进行保护以降低交易成本,原应法律对此信赖置之不理,则交易势必难以进行,原应由相对人去查知让与人算不算 为个人所有所有、算不算 处分权,交易成本甚大。[6]对善意信赖登记公信力并尽了一定注意义务的人予以保护,事实上是告知公众不用在调查权利的真实情況上花费更多的精力和金钱,基于对社会一般信赖进行的交易还会 受到法律的保护。降低交易人的征信调查和物的权利历史情況调查的成本但是交易成本,就原应追求下行强度 ,不动产善意取得制度对善意信赖的保护不利于交易的低成本化,体现了对下行强度 价值的追求。

  价值之三:公平价值

  物权法并不因不动产善意取得制度对信赖及交易安全的重点维护而详细放弃对真权利人利益的保护,亲们儿所希望的理性的制度必然是兼顾多元需求体现公平价值的制度。

  亲们儿希望生活的自由而有秩序,并希望不用因追求自由而原应无秩序或因追求秩序而过分限制自由,但是会因平等而过分限制自由或因下行强度 而无视公平,哪几种决定了自由、秩序和公平[7]详细总要私法的目的性价值,而为实现哪几种目的性价值所选用的平等、下行强度 等则为其工具性价值。自由作为亲们儿最终的生活追求成为私法最终的价值目标,秩序作为实现自由生活的基础而成为最基础的价值,公平是为实现自由的生活而对自由和秩序目的性价值及对诸多工具性价值进行调节以达成最佳平衡情況的价值,是私法最高的价值,具有最强的概括性和抽象生,其它的所有民法的价值目标如自由、秩序、下行强度 等详细总要公平价值形态中的价值元素,都影响着公平正义。公平的价值也是动态的,它随着其内部人员价值形态的变化及形态内什么都有有价值元素的此消彼长而反映着不一块儿期的亲们儿不同的公平价值观念。随着时间的推移及各种社会条件的变化而原应的亲们儿需求的变化,公平正义的观念也随着变化,亲们儿对公平详细总要着不同的需求和理解,但是尽管公平作为所有法律的永恒价值标准,但其不用原应法律变得复杂化,相反,它会挥舞着指挥棒不利于法律循着正义的轨迹不停的修改完善。“原应希望藉国家立法一次制定出恒久正确、永无更动的正法,则正义反不免被该立法原则的僵窒所牵绊;正义却正是要对历史上不同的实证法律提供不变的标准。你这个理论性的、规整性的理性法所展露的质朴并不危险,原应它随时都经由新的经验与认知不断地自我修正”。[8]。鉴于公平价值的多元素和抽象概括性以及它的动态平衡,亲们儿儿在考察不动产善意取得的制度规定算不算 恰当算不算 体现了公平价值时,不仅要考量其算不算 维护了秩序,但是考量其算不算 追求了自由,[9]一块儿也要考量其算不算 兼顾了平等9算不算 追求了下行强度 ,需用考量各种价值的综合在具体情況下算不算 妥当。不仅包括对结果的价值考量,也包括对各种目的和手段价值进行平衡的过程性价值考量。公平价值是最为复杂化也是最为难求的,任何制度和决策都无法回避公平的价值考量,也只有经过公平价值的考量,作为其制度运行所必需的合理性才原应圆满。对不动产善意取得制度的实践分析和制度完善必然以公平作为价值取向的原则,既保护第三人权益但是放弃真权利人利益,既注重秩序和下行强度 又兼顾自由和公正,也只有在公平价值的指引下的决策方案的选用才原应是符合理性的。

  二、价值考量下的实践分析

  不动产善意取得制度中所中有 的秩序、下行强度 、自由和公平价值的地位并详细总要平等的。作为对人与人信赖的维护和交易安全的保护的制度,它对物的动的秩序价值更为偏重,对下行强度 价值详细总要所偏好,对真权利人利益所体现的自由价值详细总要兼顾,但是的价值构造确保了该项制度的价值取向上符合公平的价值。本着但是的价值衡量对实践适用进行分析,间题图片不利于真正解决。

  (一)不动产善意取得的客体分析

  我国《物权法》并未规定不动产善意取得的适用客体,而对动产排除了遗失物的善意取得。传统的民法理论排除赃物和盗窃物的善意取得,现实生活中所出現的国有财产、赃物和盗窃物不经真权利人的意志而地处移转算不算 能经由不动产的善意取得而为第三人所取得不无间题图片。其他同学主张,国有不动产因涉及“公共利益和国家的特殊政策需用”不适用善意取得,一块儿伪造、编造不动产权属证明文件骗取登记的及已登记权属的不动产赃物但是适用善意取得。[10]有学者认为,《物权法》上未对赃物的善意取得间题图片作出规定,在立法论及解释论上并只有得出一概否定的结论,但在为诈骗所及的不动产赃物的善意取得中法律上更应偏重于保护财产个人所有所有的利益,什么都有第三人只有善意取得权利。[11]

  国有不动产算不算 就因公共利益和国家政策的特殊需用而只有成为善意取得的客体?保障住房中公租房、廉租房及什么都有有国家机关的房屋都属于国家财产,都承担着国计民生的特殊政策需用,原应不幸因登记错误而登记在他人名下,并由名义权利人卖给了善意第三人并进行了登记过户,第三人还会 善意取得呢?赃物所涉的不动产算不算 适用于善意取得呢?答案是肯定的,《物权法》第106条并那么 对国有财产和赃物所涉的不动产只有适用善意取得的限制。

  保护善意信赖,维护市场秩序,维护登记的公信力,保证交易下行强度 是不动产善意取得制度所追求的价值。原应对国有不动产、赃物等不适用善意取得,原应会原应交易但是交易人还需用调查该财产算不算 国有的,是详细总要赃物,设置善意取得制度所追求的下行强度 价值及保护信赖的秩序价值就无法实现。

  原应国有财产享有特殊保护而只有通过善意买受取得财产,善意第三人就只有当时人承担损失;而私人财产还会 为第三人善意取得,真权利人就只有自认倒霉,你这个做法明显违反法律规定。在市场经济体制下,市场主体的法律地位是平等,其财产权利受到同等保护,这也是我国《物权法》第3条与第4条明确规定的内容。但是,你这个通过财产主体对善意取得客体进行的限制是不恰当的。善意取得的客体应有所限制,但不应是国家、公益还是私人的进行主体的限制。法律禁止私人拥有的,私人就只有通过法律手段获取,如毒品、枪支等,法律禁止其流通,当然只有成为善意取得的客体,专属国家的财产如矿藏、水流、海域和专属国家与集体的土地所有权就只有成为善意取得的客体为当时人所拥有。除上述法律特殊的限制外,任何不动产,不论是国家的、公益的还是私人的财产都可成为善意取得的客体。

  赃物的范围很广,贪污贿赂、诈骗抢劫等不法行为所得所购的不动产都属于赃物,诈骗的他人不动产及伪造、编造、盗窃他人不动产权属证明文件并冒名出售他人财产所涉的不动产也属于赃物。原应把赃物排除在不动产善意取得的范围之外,无疑是增加了买受人负担,需用调查房屋的但是个人所有所有的当时人品行、但是从事的工作、所历经的个人所有所有中算不算 有一位是贪污贿赂、诈骗抢劫的主体,那么 等等。动产的流动性太强,原应任由其不分购得场所的善意取得,那么 市场上将赃物横流,限制动产赃物的善意取得有其正当的理由。而不动产有国家的公权力介入登记,保证了登记的公信力,动辄怀疑登记行为或登记簿上记载情況的真实性无疑是徒增烦恼和增加交易费用,善意的信赖登记簿上的记载为真不仅是对国家公权力的公信力的信赖也是对下行强度 价值的追求。任由原真权利人追回权利,无疑降低了登记的公信力,原应登记部门的登记资料和登记行为已只有得到买受人相信了,那么 不动产的交易下行强度 将受到极大的阻碍。

  无论从法律规定并未排除适用上看还是从制度身前的价值强度分析,国有不动产及诈骗等所涉的不动产都应适用善意取得制度。

  (二)“以合理价格转让”的实践分析

  善意取得制度不仅规范财产权利的取得,但是中有 着重点保护谁的权利及由谁承担损失,但是,应在公平的价值理念下理解认定“以合理价格转让”,只有简单理解为转让行为只要合法有偿即可,既要保护已支付款项的买受人解决因善意信赖而遭受无妄之灾,也要尽最大原应保护真权利人的利益解决他人那么 任何损失的取得其财产。

  “合理的价格”算不算 已实际支付?有认为,合理的价格既包括取得人原应向出但是你实际支付价款,也包括觉得合同中约定了价格但尚未实际支付的情況。[12]详细总要认为,原则上需用以实际支付为要件,原应仅仅达成协议而未实际支付价款,则不构成善意取得。[13]笔者原则上赞同“合理价格”已实际支付的观点,这原应善意取得制度最终的目的是保护买受人解决因善意而遭受损失以之保障社会上的善意信赖,原应价款未支付则买受人的损失尚未地处,也就不产生对其善意保护的必要,买受人还会 通过停止支附近行自我救济。

  原应买受人以免除或转让已地处的债权的形式(记名债券和股票亦同)进行的支付,知道处分权瑕疵时有还会 回复债权原应的,则可认定为未支付。属房屋互换形式进行的支付,即使已进行了过户登记,原应买受人知道出卖人系无权处分而所提供的房屋尚未被转卖有冻结追回原应时,(点击此处阅读下一页)

本文责编:frank 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 法学 > 民商法学 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/54961.html 文章来源:《法律适用》2012年第4期